4월 주택 시장이 예상을 밑도는 판매 실적을 기록했습니다. 계절적으로 거래가 활발해야 하는 봄철임에도 부진이 계속되고 있습니다.
봄 시즌에도 부진한 미국 주택 시장
미국의 중고 주택 판매량이 4월에 거의 변화가 없었습니다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난달 기존 주택 판매는 전월 대비 0.2% 증가하여 연간 402만 채 수준에 머물렀습니다. 이는 전년 동월과 비교했을 때 변화가 없는 수치입니다. 경제 전문가들이 예상했던 412만 채 수준에 미치지 못했습니다.
미국 주택 시장은 2022년 이후 지속적인 부진을 겪고 있습니다. 팬데믹 이후 급등했던 모기지 금리가 올라가면서 주택 판매가 급격히 떨어졌습니다. 2023년 이후 판매량은 연간 400만 채 수준에서 맴돌고 있으며, 이는 역사적 평균인 520만 채보다 훨씬 낮은 수치입니다. 올해 초 3개월간 판매량은 전년 동기 대비 감소세를 보였습니다.
NAR의 최고 경제학자인 로렌스 윤은 “4월까지 이어진 봄 주택 구매 시즌에서 전년 동기 대비 증가를 예상하기 어렵다”고 밝혔습니다. 주택 시장의 회복이 예상보다 더디게 진행되고 있다는 점을 시사합니다.
사상 최고를 기록한 주택 가격
4월 미국 중위 주택 판매가는 전년 동월 대비 0.9% 상승하여 41만 7700달러를 기록했습니다. 이는 1999년 이후 4월 기준으로 사상 최고가입니다. 주택 가격은 34개월 연속으로 전년 동기 대비 상승세를 이어가고 있습니다.
주택 가격 상승률은 둔화되고 있지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 평균 소득이 주택 가격보다 빠른 속도로 증가하고 있음에도 불구하고, 주택 구매 능력은 여전히 주요 장애물로 작용하고 있습니다. 팬데믹 시기 저금리로 촉발된 주택 구매 열풍은 많은 잠재 구매자들을 시장에서 배제했습니다.
주택 공급 부족이 가격 상승을 지속시키는 주요 요인입니다. 수년간 평균 이하의 신규 주택 건설로 인해 시장에 나온 주택이 부족한 상황입니다. 이러한 공급 부족은 판매 부진 속에서도 주택 가격을 지탱하는 역할을 하고 있습니다.
모기지 금리와 주택 재고의 변화
4월에 거래된 주택들은 2월과 3월에 계약이 체결되었을 가능성이 높습니다. 당시 30년 고정 모기지 평균 금리는 3년 반 만에 최저인 5.98%에서 6.38% 사이를 오갔습니다. 지난주 평균 금리는 6.37%로 나타났습니다.
모기지 금리는 이란과의 분쟁 이후 변동성을 보이고 있습니다. 에너지 가격 급등으로 인한 인플레이션 우려가 금리 변동을 야기하고 있습니다. 현재 금리는 전년 동기보다 낮지만 불확실성이 지속되고 있습니다.
4월 말 미판매 주택은 147만 채로 전월 대비 5.8%, 전년 동월 대비 1.4% 증가했습니다. 이는 2019년 이후 4월 기준으로 가장 많은 재고입니다. 그러나 팬데믹 이전 전형적인 수준인 약 200만 채에는 여전히 미치지 못하고 있습니다.
현재 주택 재고는 4.4개월 공급량에 해당합니다. 전통적으로 균형잡힌 시장은 5~6개월 공급량을 유지합니다. 윤 경제학자는 “재고가 30% 성장해야 하지만 현재 그 수준에 도달하지 못하고 있다”고 지적했습니다.
지역별 가격 하락과 판매 기간 변화
주택이 시장에 머무르는 기간이 길어지면서 일부 지역에서 요청 가격이 하락하기 시작했습니다. 특히 남부와 중서부 지역에서 이러한 추세가 두드러집니다. 리얼터닷컴 자료에 따르면 4월 전국 중위 주택 리스팅 가격은 전년 동월보다 낮아졌습니다.
4월 주택의 평균 판매 기간은 32일로 3월의 41일에서 단축되었습니다. 그러나 전년 동월의 29일보다는 길어졌습니다. 주택이 더 오래 시장에 머물면서 판매자들의 협상력이 약해지고 있습니다.
구매력이 있는 소비자들은 시장에 나온 주택이 증가하면서 선택의 폭이 넓어지고 있습니다. 다만 재고 수준은 여전히 역사적 평균보다 훨씬 낮은 상태입니다. 이는 주택 시장이 완전한 회복까지는 상당한 시간이 필요함을 시사합니다.
주택 구매 시 고려할 실용적 조언
현재 주택 시장에서 구매를 고려하는 사람들은 몇 가지 전략을 세워야 합니다. 첫째, 모기지 금리 변동을 주시하고 금리가 낮을 때 사전 승인을 받는 것이 좋습니다. 둘째, 지역별 가격 동향을 파악하여 가격이 하락하는 지역을 찾아보는 것이 도움이 됩니다.
셋째, 주택이 시장에 오래 머물수록 협상의 여지가 생기므로 충분한 협상을 시도해야 합니다. 넷째, 장기적 관점에서 주택을 선택하되 현재의 높은 가격이 언제까지 지속될지 고려해야 합니다. 다섯째, 전문 부동산 중개인의 조언을 구하여 시장 정보를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
여섯째, 주택 구매 전에 자신의 재정 상황을 철저히 점검하고 장기 상환 계획을 세워야 합니다. 현재 시장은 구매자에게 유리한 조건이 점차 형성되고 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
주택 시장에 대한 자주 묻는 질문
Q1. 현재 주택을 구매하기에 좋은 시기인가요?
A1. 시장 상황은 점차 구매자에게 유리해지고 있습니다. 주택이 시장에 더 오래 머물면서 협상의 기회가 늘어나고 있으며, 일부 지역에서는 가격이 하락하고 있습니다. 다만 전국적으로는 여전히 높은 가격 수준을 유지하고 있으므로 개인의 재정 상황과 지역 시장을 종합적으로 고려해야 합니다.
Q2. 주택 공급 부족이 언제 해결될까요?
A2. 전문가들은 재고가 30% 성장해야 균형잡힌 시장이 될 수 있다고 지적하고 있습니다. 현재 신규 주택 건설이 평균 이하 수준이므로 공급 부족이 단기간에 해결되기는 어려울 것으로 보입니다. 향후 건설 활동이 증가하고 시간이 경과해야 시장 균형이 이루어질 것으로 예상됩니다.
※ 독립적 조사와 전문가 상담 없이 투자·법률·의료 결정을 내리지 마세요.